2026년 2월 기준 수원 장안구 아파트 평균 전세보증금이 3억 6,000만원을 기록했습니다. 18개월 전만 해도 2억 9,000만원이었는데, 7,000만원이나 올랐습니다. 단순히 ‘집값이 올랐다’는 설명으로는 부족합니다. 언제 올랐는지, 왜 이렇게 빨리 올랐는지가 중요합니다.
평탄하다가 가을부터 급상승한 전세보증금
2024년 9월부터 2026년 2월까지 18개월간의 추이를 보면, 오름새가 균등하지 않습니다. 2024년 9월 2억 9,000만원에서 출발한 보증금은 2025년 8월까지 대부분 2억 9,000만원에서 3억 2,000만원 사이에서 등락했습니다. 변동성은 있었지만, 뚜렷한 방향성은 없었던 셈입니다.
그런데 2025년 가을부터 상황이 달라집니다. 10월 3억 5,000만원, 11월 3억 5,000만원, 12월 3억 4,000만원을 거쳐 2026년 2월 3억 6,000만원까지 올랐습니다. 반 년 반의 기간에 6개월 사이 변화보다 훨씬 큰 상승이 일어난 것입니다.
같은 기간 금리와 신용 정책을 들여다보면, 이 가격 급등의 배경이 보입니다.
저신용자도 대출받기 쉬워지면서 보증금 경쟁이 심해졌다
전세보증금이 단순히 주택 공급 부족 때문만은 아닙니다. 2025년 중반부터 저금리 대출 상품이 활발해졌고, 신용등급이 낮은 사람들도 대출 접근성이 넓어졌습니다. 결과적으로 ‘현금이 부족하지만 전세를 들어가야 하는 사람들’이 대출로 보증금 차액을 채우려 하기 시작했다는 뜻입니다.
이렇게 되면 어떤 일이 생길까요? 현금 여유가 있는 수요자와 대출에 의존하는 수요자가 같은 집을 놓고 경쟁합니다. 전세금을 높게 제시하는 쪽이 우위를 가지기 때문에, 보증금은 자연스럽게 올라갑니다.
월 400만 원 월급으로는 무리한 수준에 도달했다
3억 6,000만원이라는 숫자를 소득에 대비해서 봅시다. 월 소득 400만 원대(연 4,800만원)의 직장인을 기준으로 하면, 전세보증금은 소득의 7~8배입니다. 금융권에서 일반적으로 권장하는 기준은 소득의 4~5배입니다. 이미 기준을 크게 초과했다는 것입니다.
더 심각한 것은 이 수준을 유지하려면 현금만으로는 불가능하다는 점입니다. 3억 6,000만원을 모두 현금으로 내는 직장인이 얼마나 될까요? 대부분 1억~1억 5,000만원 정도의 현금에 나머지를 전세자금 대출로 충당합니다. 이는 월급과 별개로 매달 상환해야 할 빚이 생긴다는 뜻입니다.
현금 준비와 대출 상환을 함께 점검해야 하는 이유
수원 장안구에서 전세 집을 알아보고 계신다면, 먼저 확인할 것이 두 가지입니다. 첫째, 보증금으로 낼 현금이 충분한지입니다. 은행에 물어봤을 때 ‘당신이 대출받을 수 있는 한도’와 ‘실제로 상환할 수 있는 월 금액’은 다릅니다. 전세자금 대출 상환액이 월급의 30% 이상이 되면, 생활이 빠듯해집니다.
둘째, 2026년 2월 이후 보증금 추이입니다. 현재 기록한 3억 6,000만원이 고점인지, 아니면 계속 오를 예정인지 판단해야 합니다. 만약 보증금이 계속 오르면서 전·월세 비율이 악화하면, 2년 뒤 갱신 때 월세 인상 압박이 심해집니다. 지금 들어간 집이 2년 뒤 나올 때 얼마나 비싸질지, 그때 월세 인상이 얼마나 클지를 미리 생각해 보세요.
대출 금리도 중요합니다. 현재 저금리 상품이 활발한 만큼, 여러 은행에 문의해서 가장 낮은 금리로 고정시키는 것이 유리합니다. 금리가 0.5%p 오르면 1억 원당 월 4만 원 이상의 추가 부담이 생깁니다.
점검 리스트: 전세 계약 전에 꼭 확인하세요
① 현금으로 준비한 금액이 보증금의 몇 %인지 계산합니다. 최소 40~50% 이상은 현금이어야 위험도가 낮습니다. 나머지는 대출로 채우되, 월 상환액이 월급의 30% 이내인지 확인하세요.
② 전세자금 대출 금리를 여러 은행에 문의합니다. 인터넷은행, 저축은행, 시중은행의 금리를 비교해서 가장 낮은 곳으로 진행합니다. 고정금리인지 변동금리인지도 확인하세요.
③ 2년 뒤 갱신 때를 대비합니다. 차라리 2년 계약 대신 4년 계약으로 보증금을 고정시키거나, 월세 전환을 고려할 여지가 있는지 건물주와 미리 상의해 두세요.
| 시점 | 금액 |
|---|---|
| 2025년 9월 | 3억 2,000만원 |
| 2025년 10월 | 3억 5,000만원 |
| 2025년 11월 | 3억 5,000만원 |
| 2025년 12월 | 3억 4,000만원 |
| 2026년 1월 | 3억 4,000만원 |
| 2026년 2월 | 3억 6,000만원 |
자료: 국토교통부 실거래가
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