2026년 2월 기준 인천 연수구 아파트 전세보증금은 18개월 전과 같은 3억 5,000만원입니다. 보증금이 움직이지 않는 것처럼 보이지만, 그 보증금을 마련하는 방식이 조용히 바뀌고 있습니다. 저신용층도 대출로 일부를 충당할 수 있게 된 까닭입니다.
보증금 정체는 시장 안정이 아닙니다
인천 연수구 아파트 평균 전세보증금을 보면 2024년 9월 3억 4,000만원에서 2026년 2월 3억 5,000만원으로 18개월간 1,000만원만 올랐습니다. 상승률로는 2.9%에 불과합니다. 마치 시장이 안정되었다는 신호처럼 들릴 수 있습니다.
하지만 같은 기간을 더 자세히 들여다보면 이야기가 달라집니다. 최고점은 2025년 11월의 3억 8,000만원, 최저점은 2025년 2월의 3억 3,000만원으로, 변동폭이 5,000만원에 달합니다. 평균으로는 안정적이지만 그 속은 들쑥날쑥입니다.
이런 정체성 자체가 통상적인 금리 변화나 수급 신호로는 충분히 설명되지 않는다면, 다른 변수가 개입하고 있다는 뜻입니다.
저신용층도 대출로 보증금을 채울 수 있게 됐습니다
보증금이 움직이지 않는 와중에 벌어지고 있는 일이 있습니다. 저신용층이 전세에 들어가는 경로가 다각화되고 있다는 겁니다. 인터넷은행들이 2025년부터 중저신용자 대출 비중을 30% 이상 유지하도록 의무화되면서 대출 접근성이 크게 열렸습니다.
카카오뱅크, 토스뱅크, 케이뱅크 모두 2026년 1분기 기준 중저신용자 대출 비중이 30%를 넘고 있습니다. 기존 신용등급만으로는 대출 거절 대상이던 사람들도 ‘대안신용평가모형’이라는 새로운 심사 기준을 통해 신규 대출에 접근할 수 있게 됐습니다.
결국 보증금 액수가 움직이지 않는다는 것은 달리 읽으면, 그 보증금을 마련하는 방식이 변했다는 뜻입니다.
같은 장벽, 다른 경로로 넘는 중입니다
전세 진입 장벽이 낮아졌다는 뜻은 아닙니다. 3억 5,000만원은 여전히 개인이 현금으로 전액 마련하기 어려운 금액입니다. 하지만 같은 장벽을 극복하는 금융 경로가 다양화되었습니다.
흥미로운 변화가 있습니다. 2026년 현재 인터넷은행에서 신용점수 600점 이하 저신용자가 651~700점 고신용자보다 더 낮은 금리로 대출을 받는 사례가 발생하고 있습니다. 이는 중저신용자 대출 의무화와 정부의 포용금융 정책이 맞물린 결과입니다.
그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. 이 금융접근성 확대는 저신용층에게 기회처럼 보이지만, 개인의 신용도에 따라 실제 이자 부담이 1%포인트 이상 차이나면서 주거비 예측을 더 복잡하게 만듭니다.
보증금이 정체된 진짜 이유를 읽어야 합니다
보증금이 정체된 것은 시장 공급이 정상화되었기보다, 저신용층이 입장 방식 자체를 바꿨을 가능성이 높습니다. 기존의 ‘보증금 전액 현금 선금’에서 ‘보증금 일부 + 대출 조합’으로 진입 전략을 전환하면서, 보증금에 대한 수요 압력 자체가 줄어들었다고 해석할 수 있습니다.
2025년 이후 인터넷은행의 중저신용자 대출 누적액이 15조~16조 원대에 도달했고, 신규 취급 기준으로 중저신용자 대출이 신용대출 시장의 30~45%를 차지하고 있습니다. 이는 단순한 금리 인하가 아니라 진입 구조의 변화를 의미합니다.
따라서 전세 진입을 고려하는 개인에게 필요한 판단 기준이 바뀌었습니다. ‘보증금을 마련할 수 있는가’라는 질문에서 ‘내 신용도에서 받을 수 있는 대출 한도와 금리가 얼마인가’라는 질문으로 말입니다.
3억 5,000만원 전세 진입 전에 확인해야 할 것들
지금 당신이 해야 할 일은 먼저 자신의 신용점수를 정확히 파악하는 것입니다. 그다음 인터넷은행 3곳 이상에서 ‘대안신용평가’ 기준의 대출 한도를 직접 조회해 보세요. 같은 금액을 빌리더라도 신용점수에 따라 받을 수 있는 한도와 금리가 달라집니다.
신용점수 1%포인트 차이가 3억 원대 대출에서 월 이자 약 2,500원 이상의 차이를 만듭니다. 작은 것 같지만 1년이면 3만 원이고, 2년이면 6만 원입니다. 케이뱅크의 ‘신용대출 플러스’나 카카오뱅크의 대안신용평가 기반 상품 같은 중저신용자 전용 상품도 확인해 보세요.
보증금 3억 5,000만원을 온전히 현금으로 마련할 수 없다면, 자신이 받을 수 있는 대출 한도를 기반으로 ‘보증금 얼마 + 대출 얼마’의 조합을 먼저 그려보시면 됩니다. 월 이자 부담까지 계산해야 실제 주거비가 얼마나 될지 예측할 수 있습니다.
| 시점 | 금액 |
|---|---|
| 2025년 9월 | 3억 3,000만원 |
| 2025년 10월 | 3억 6,000만원 |
| 2025년 11월 | 3억 8,000만원 |
| 2025년 12월 | 3억 8,000만원 |
| 2026년 1월 | 3억 5,000만원 |
| 2026년 2월 | 3억 5,000만원 |
자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS
※ 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.