전세 계약 만료를 앞두고 집주인이 “금리가 올랐으니 보증금 일부를 월세로 돌리자”고 하셨나요? 기준금리가 오르면 월세 전환율 상한도 함께 움직이는지 궁금하실 겁니다. 결론부터 말하면 상한은 기준금리에 연동되어 바뀔 수 있습니다. 따라서 지금 시점의 기준금리와 법령을 직접 확인한 뒤 집주인이 제시한 월세를 계산해 보세요.
월세 전환 상한은 기준금리에 묶여 있어서 금리가 바뀌면 같이 움직입니다
주택임대차보호법은 계약 기간 중이거나 갱신하면서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환율에 상한을 둡니다. 집주인이 마음대로 정한 비율을 그대로 따라야 하는 것이 아닙니다.
상한은 두 값 중 낮은 쪽으로 정해집니다. 하나는 한국은행 기준금리에 시행령이 정한 이율을 더한 값이고, 다른 하나는 법령이 정한 고정 비율입니다.
기준금리가 오르면 첫 번째 값이 커지므로 상한이 올라갈 수 있습니다. 반대로 금리가 내리면 상한도 내려갑니다. 그래서 상한을 확인할 때는 계약하는 시점의 기준금리가 중요합니다.
숫자는 기억에 의존하지 말고 두 곳에서 직접 확인하세요
가산 이율과 고정 비율은 시행령 개정으로 바뀐 적이 있습니다. 예전에 들은 숫자나 인터넷 글의 숫자는 이미 지난 것일 수 있습니다.
먼저 국가법령정보센터에서 「주택임대차보호법 시행령」을 검색하세요. 월차임 전환 시 산정률 조항에서 현재 적용되는 가산 이율과 비율을 확인하면 됩니다. 조문 아래에 표시된 시행일자도 함께 보세요.
다음으로 한국은행 홈페이지에서 현재 기준금리와 최근 변경일을 확인하세요. 두 숫자를 조문에 나온 방식대로 넣어 계산하면 오늘 기준 상한이 나옵니다.
집주인이 제시한 월세가 상한 안에 있는지 직접 계산해 보세요
계산식은 간단합니다. 월세로 돌리는 보증금 액수에 전환율을 곱하고, 그 값을 12로 나누면 월 차임이 됩니다.
집주인이 제시한 월세를 거꾸로 계산해 볼 수도 있습니다. 제시된 월세에 12를 곱하고 줄어드는 보증금으로 나누면, 집주인이 적용한 전환율이 나옵니다.
이렇게 나온 전환율이 앞에서 확인한 상한보다 높다면, 상한을 넘는 부분은 법적으로 효력을 다툴 여지가 있습니다. 계산한 과정을 메모해 두면 대화할 때 근거로 쓸 수 있습니다.
상한이 적용되지 않는 경우도 있으니 계약의 성격부터 보세요
이 상한은 기존 임대차 계약이 이어지는 중에 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 위한 규정입니다. 계약이 끝난 뒤 완전히 새로 계약을 맺는다면 적용 여부를 따로 따져 봐야 합니다.
갱신인지 새 계약인지 애매하다면 계약서 문구와 그동안 오간 문자를 정리해 두세요. 판단이 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담을 요청해 확인하세요.
주변 시세도 함께 보세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지나 인근 주택의 전월세 거래를 찾아보면, 제시받은 조건이 시장과 비교해 어느 수준인지 판단하는 데 도움이 됩니다.
오늘은 확인하고, 계산하고, 기록하는 것까지만 하세요
먼저 시행령 조문과 현재 기준금리를 확인해 오늘 기준 상한을 계산하세요. 그다음 집주인이 제시한 조건에 적용된 전환율을 거꾸로 구해 상한과 비교해 보세요.
상한을 넘는다면 계산 근거를 정리해 정중하게 조정을 요청하세요. 합의한 내용은 반드시 계약서나 문자로 남겨 두세요.
서명은 서두르지 않아도 됩니다. 의문이 풀리지 않으면 상담 기관에 먼저 확인한 뒤 결정하세요.
오늘 할 일
- 시행령 전환율 조항을 찾는다
- 현재 기준금리를 확인한다
- 제시 월세의 전환율을 계산한다
- 계산 근거를 메모해 둔다
- 합의 내용을 문서로 남긴다
자주 묻는 질문
계약 도중에 기준금리가 다시 바뀌면 이미 정한 월세도 달라지나요?
상한은 보통 전환하는 시점을 기준으로 따집니다. 이미 합의한 월세가 자동으로 바뀌는지는 사안마다 다를 수 있습니다. 구체적인 경우는 주택임대차분쟁조정위원회에서 확인하세요.
이미 상한보다 높은 월세로 계약했는데 돌려받을 수 있나요?
상한을 넘는 부분은 효력을 다툴 여지가 있지만, 반환 청구가 가능한지와 그 범위는 계약 상황에 따라 달라집니다. 계약서와 이체 내역을 정리한 뒤 대한법률구조공단에 상담을 받아 보세요.
오피스텔이나 다가구 주택에도 똑같이 적용되나요?
주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다. 다만 실제 사용 형태에 따라 판단이 달라질 수 있으니 상담 기관에서 확인하세요.
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