2026년 2월 기준, 동작구 아파트 평균 매매가는 지난 18개월간 11.7억원에서 13.4억원으로 올랐습니다. 그런데 같은 기간 최고 14.2억원과 최저 11.2억원의 등락폭이 3억원에 달합니다. 이렇게 들쭉날쭉한 변동을 보면 정말 시장 약세인 걸까요, 아니면 거래되는 아파트의 ‘종류’가 달라진 건 아닐까요.
평균가는 올랐지만, 그 과정이 일관되지 않습니다
동작구 아파트 매매가의 움직임을 보면 불안정함이 눈에 띕니다. 2024년 9월 11.7억원에서 2025년 10월 14.2억원까지 올랐다가, 최근 2026년 2월에는 13.4억원으로 내렸습니다. 지난 18개월간 전체적으로는 1.7억원 상승했지만, 그 경로가 순탄하지 않다는 뜻입니다.
더 주목할 점은 최근 3개월의 변동입니다. 2025년 12월 13.2억원에서 2026년 1월 14.2억원으로 1억원 올랐다가, 한 달 만에 0.8억원 떨어졌습니다. 이 정도 변동폭은 금리나 경기만으로 설명하기 어렵습니다. 시간이 지날수록 거래 자체의 성격이 달라지고 있음을 시사합니다.
같은 구 내에서도 매달 거래되는 아파트의 ‘질’이 바뀌고 있는 건 아닐까요. 이 질문이 가격 진동의 진짜 원인을 찾는 출발점입니다.
서울 전세 시장 급축으로 월세 전환 수요가 저가 지역에 집중되고 있습니다
서울의 임대차 시장이 구조적으로 바뀌고 있습니다. 2025년 서울의 모든 25개 자치구에서 전세 거래가 감소했으며, 월세 비중이 60%에 이르는 수준으로 재편되었습니다(부동산플래닛). 같은 기간 전세 매물은 연초 3.2만호에서 8월 기준 2.3만호로 27% 감소했고(iM증권 리서치본부), 이는 전세 시장의 위축이 단기 변동이 아닌 구조적 추세임을 보여줍니다.
이 변화 속에서 동작구 같은 저가 지역이 특히 주목받고 있습니다. 월세 전환 수요층은 어떤 물건을 찾을까요. 저가의 작은 평형입니다. 실제로 2025년 동작구 연립·다세대주택 매매거래금액은 2024년 5780억원에서 9690억원으로 78.6% 증가했습니다(부동산플래닛). 월세로 전환할 목적의 구매자들이 저가 소형 물건에 집중되고 있음을 보여주는 지표입니다.
결국 거래되는 아파트의 구성 자체가 매달 달라질 수밖에 없습니다. 어느 달엔 저가 투자용이 많이 나가고, 어느 달엔 중가 실거주용이 주도한다면, 그 달의 평균가는 전혀 다른 수치가 됩니다.
평균 매매가의 변동성이 크다는 것은 거래 대상이 매달 바뀐다는 뜻입니다
여기서 중요한 전환이 필요합니다. 평균가 상승 1.7억원이 동작구의 모든 아파트가 올랐다는 의미는 아니라는 겁니다. 거래 풀 자체가 특정 수요층으로 쏠리면서 나타난 현상입니다. 2025년 상반기 서울 아파트 거래 중에는 9억원 이하 중저가 아파트 중심의 실수요자 거래가 증가했습니다(KB국민은행·국토교통부). 월세 전환 목적의 구매자가 저가 소형 물건을 집중 매수하면, 그 달 거래의 평균가는 당연히 낮아집니다.
반대로 중·고가 아파트가 많이 거래되는 달은 평균가가 올라갑니다. 지난 18개월간 거래량이 다양한 층위에서 일어났기 때문에, 월별 표본 구성이 달라지면서 평균값도 큰 폭으로 움직이게 된 것입니다.
그렇다면 평균가 수치만으로 자신의 거래가 실제로 어느 시장에 놓여 있는지 판단할 수 없다는 뜻입니다. 평균은 시장 전체의 신호가 아니라, 그 달 거래된 물건들의 ‘구성’을 반영할 뿐입니다.
동작구의 가격 진동은 시장 약세가 아니라 거래 재편의 신호입니다
정리하면 이렇습니다. 동작구 아파트 평균 매매가의 진동은 경기 변동이 아니라, 서울 전세 시장 위축으로 인한 월세 수요 집중의 결과입니다. 전월세 계약 중 월세 비중이 2020년 38.9%에서 2025년 56.5%로 상승했다는 사실(iM증권 리서치본부)은 이것이 일시적 현상이 아닌 중장기 구조 변화임을 보여줍니다.
저가 지역의 작은 표본 거래가 평균을 크게 좌우하면서, 월별 변동폭이 커지는 것입니다. 그 결과 1.7억원 상승이라는 평균값은 실제로는 구 전체 거래 성격의 재편을 신호하고 있습니다. 시장이 강해진 게 아니라, 수요 계층이 재구성된 것이죠.
아파트를 사고팔 땐 평균가보다 자신의 물건이 어느 수요층인지 먼저 확인하세요
지금 동작구에서 아파트 매매를 생각 중이라면, 평균가 수치를 맹목적으로 따르면 안 됩니다. 자신의 물건이 어느 층위의 수요를 겨냥했는지, 그 수요가 얼마나 지속할 가능성이 있는지 먼저 판단하세요.
저가·소형 물건을 소유하고 있다면, 월세 전환 목적의 구매자가 당신의 주요 대상입니다. 이 수요는 전세 시장 위축이 구조적 변화의 결과(낮은 금리, 전세 대출 심사 강화, 임대차 2법 시행 4년 경과)라는 점을 고려하면, 단기 변동이 아닌 중장기 트렌드일 가능성이 높습니다. 반대로 중·고가나 대형 평형이라면, 평균가 신호보다 실거주 수요층의 변화를 먼저 살펴봐야 합니다.
매매 시점을 정할 때는 ‘평균’보다 ‘대상’을 먼저 정하세요. 자신의 물건이 어느 가격대에 있고, 그 대상 가격대의 수요 추세가 어디로 향하는지 확인해야만 정확한 매매 결정을 내릴 수 있습니다.
| 시점 | 금액 |
|---|---|
| 2025년 9월 | 13억 7,000만원 |
| 2025년 10월 | 14억 2,000만원 |
| 2025년 11월 | 11억 8,000만원 |
| 2025년 12월 | 13억 2,000만원 |
| 2026년 1월 | 14억 2,000만원 |
| 2026년 2월 | 13억 4,000만원 |
자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS
※ 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.