2024년 7월부터 2025년 12월까지 동작구 아파트 평균 전세보증금은 6.4억원에서 6.6억원으로 겨우 0.2억원 올랐습니다. 미미한 상승처럼 보이지만, 중간에 큰 진폭이 있었고, 그 뒤에는 세입자들의 선택지가 계속 좁혀지는 현실이 숨어 있습니다.
미미한 상승 뒤에 숨은 시장의 조정
수치만 보면 상승입니다. 그런데 정말 그럴까요. 2024년 7월 6.4억원에서 출발한 보증금은 같은 해 10월 6.1억원으로 떨어졌고, 2025년 초까지 그 수준에서 벗어나지 못했습니다. 1월부터 4월까지 4개월 연속 6.1억원에 묶여 있다가, 10월에 6.8억원으로 크게 올랐다가 다시 내려온 겁니다.
이 같은 움직임을 단순히 ‘상승’으로만 읽으면 시장이 보내는 신호를 놓칩니다. 초반의 하락, 중간의 정체, 후반의 급상승과 소폭 조정—이 각각의 구간이 무엇을 의미하는지, 주택을 구하는 사람들이 당시 어떤 선택을 했는지 묻지 않으면 안 됩니다.
고금리 고착이 전세 수급의 심리를 바꿨다
2024년 하반기부터 2025년 초, 보증금이 정체한 그 기간을 보세요. 국고채 3년 수익률이 3% 안팎에서 안정되고, 기준금리도 높은 수준을 유지하던 때였습니다. 이때 세입자들이 한 선택은 간단합니다. 더 높은 보증금을 내기보다 차라리 ‘기다리거나 대안을 찾는다’는 것이었죠.
그런데 2025년 중반을 지나며 뭔가 바뀝니다. 10월 보증금이 6.8억원까지 치솟은 것은 금리 인상 시나리오가 떠도는 시점과 겹칩니다. 보증금 상승 압력으로 나타나게 된 것입니다.
전세보증금 상승은 금리 인상기의 이상 신호다
통상적으로 금리가 올라가면 전세시장은 약해집니다. 금리가 비싸지니까 집주인이 전세금으로 얻을 수익이 줄고, 세입자도 월세로 나서는 쪽이 나을 수 있으니까요. 그런데 동작구 데이터는 그 반대를 보여줍니다. 보증금이 방어되거나 올랐습니다.
여기에 숨은 뜻을 읽어야 합니다. 고금리 시대에 전세는 더 이상 ‘낮은 금리로 자산을 운용하는 피난처’가 아닙니다. 대출 비용이 비싸지니까요. 그러면 순자산이 충분한 사람들만 전세 시장에 남게 됩니다. 결과적으로 자기 돈이 적은 가구들은 더 높은 명목 보증금을 내야 하는 상황에 몰리게 되는 것입니다.
명목 상승이 실제로는 세입자의 현금 부담 증가를 의미한다
전세보증금이 0.2억원 올랐다는 건, 세입자 입장에서 뭘 뜻할까요. 집을 구하려면 처음에 더 많은 현금을 들고 나가야 한다는 뜻입니다. 금리가 높으니 대출도 비싸거든요. 결국 자신의 전세금을 높여서라도 보증금의 비중을 줄이려는 세입자도 있고, 반대로 높아진 보증금을 감당하지 못해 전세 시장을 떠나는 사람들도 생깁니다.
이건 통상적인 ‘가격 상승’이 아닙니다. 저축과 자산이 부족한 가구들이 좁혀진 선택지 속에서 결과적으로 더 높은 보증금을 내게 되는 강제입니다. 2025년 12월 기준 동작구 평균 전세보증금이 6.6억원이라는 숫자 뒤에는 이런 가계들의 현금 흐름 악화가 남아 있습니다.
전세 세입자라면 초기 현금 계획을 먼저 점검하세요
금리 인상기에 전세 세입자가 할 수 있는 일은 제한적입니다. 보증금 자체를 올리기는 어렵지만, ‘더 올려야 하는’ 현실이 계속된다면 어떻게 할까요. 전세금 비중을 최대한 높여 보증금 상승을 흡수하는 수밖에 없습니다. 다만 이때 주의할 점이 있습니다.
전세금이 많으면 상환 부담도 커집니다. 금리가 높을 때 대출금 이자 부담은 더욱 심합니다. 그래서 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 현재 보유한 유동 자산이 충분한지, 보증금 상승분을 감당할 여력이 있는지, 대출 이자 상환액을 월급에서 얼마나 빼낼 수 있는지 말입니다. 2024년 7월부터 2025년 12월까지의 동작구 전세시장 변화는 ‘숫자의 문제’가 아니라 ‘현금 흐름의 위기’임을 보여줍니다. 그 앞에서 자신의 상황을 먼저 점검하는 것이 현명한 선택입니다.
| 시점 | 금액 |
|---|---|
| 2025년 7월 | 6억 4,000만원 |
| 2025년 8월 | 6억 6,000만원 |
| 2025년 9월 | 6억 6,000만원 |
| 2025년 10월 | 6억 8,000만원 |
| 2025년 11월 | 6억 7,000만원 |
| 2025년 12월 | 6억 6,000만원 |
자료: 국토교통부 실거래가 · 한국은행 ECOS
※ 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.